Kat Karşılığı Sözleşmesinde Mutlaka Olması Gereken Maddeler

Kat karşılığı anlaşmalarında yaşanan sorunların büyük kısmı, eksik veya belirsiz sözleşmelerden kaynaklanır. İnşaat birkaç yıl sürer; bu süre boyunca malzeme fiyatları değişir, beklenmedik durumlar ortaya çıkar ve taraflar arasında farklı yorumlar doğabilir. İyi hazırlanmış bir sözleşme, bu riskleri baştan yönetir. Sözleşmenin mutlaka bir avukat tarafından hazırlanması veya incelenmesi gerekir; aşağıdaki maddeler genel bir kontrol listesi niteliğindedir.

Sözleşmenin şekli

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı bir sözleşme, taşınmaz devri vaadi bakımından geçerlilik sorunları doğurabilir.

Taraflar ve taşınmaz

Tüm arsa malikleri ve müteahhit firma açıkça belirtilmelidir. Hisseli arsalarda tüm hissedarların sözleşmeye katılması önemlidir. Taşınmazın ada, parsel ve tapu bilgileri eksiksiz yazılmalıdır.

Proje ve daire dağılımı

• Yapılacak binanın kat sayısı, toplam inşaat alanı ve bağımsız bölüm sayısı
• Arsa sahibine kalacak dairelerin kat, cephe, metrekare ve numaraları
• Dükkan, otopark ve depo gibi alanların dağılımı
• Proje değişikliği durumunda dağılımın nasıl güncelleneceği

Teknik şartname

Kullanılacak malzemelerin marka, model ve kalite sınıfı ayrıntılı bir şartnameyle belirlenmelidir. Dış cephe, yalıtım, doğrama, mutfak, banyo, zemin kaplamaları, kapılar, asansör ve ısıtma sistemi gibi kalemler tek tek yazılmalıdır. "Birinci sınıf malzeme" gibi belirsiz ifadeler yerine somut tanımlar kullanılmalıdır.

İş programı ve teslim süresi

Ruhsat alma süresi, inşaata başlama tarihi ve teslim tarihi açıkça belirtilmelidir. Mücbir sebepler ve bu durumlarda sürelerin nasıl uzayacağı tanımlanmalıdır.

Gecikme cezası

Müteahhidin teslim tarihini geçirmesi durumunda arsa sahibine ödeyeceği gecikme tazminatı belirlenmelidir. Bu tazminat genellikle her daire için aylık kira bedeli üzerinden hesaplanır.

Aşamalı tapu devri

Müteahhide ait bağımsız bölümlerin tapuları, inşaatın ilerleme seviyesine göre aşamalı olarak devredilmelidir. Örneğin kaba inşaatın, ince işlerin ve iskânın tamamlanmasına bağlı oranlar belirlenebilir. Tüm tapuları inşaat başlamadan devretmek, arsa sahibi için en büyük risklerden biridir.

Teminat

Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ihtimaline karşı banka teminat mektubu veya müteahhide ait bazı bağımsız bölümlerin tapularının teslime kadar arsa sahibinde tutulması gibi teminatlar alınabilir.

Masrafların paylaşımı

Proje, ruhsat, harç, yapı denetim, abonelik, iskân ve tapu masraflarının kime ait olduğu netleştirilmelidir. Vergiler konusunda bir mali müşavirin görüşü alınmalıdır.

Kira yardımı

İnşaat süresince arsa sahiplerinin başka bir yerde yaşaması gerekiyorsa, müteahhidin kira yardımı yapıp yapmayacağı, tutarı ve süresi belirlenmelidir.

Fesih ve uyuşmazlık

Müteahhidin işi zamanında başlatmaması veya yarım bırakması hâlinde sözleşmenin nasıl feshedileceği ve yapılan imalatların durumu düzenlenmelidir. Uyuşmazlık çözüm yöntemi de belirtilmelidir.

Sözleşmenin ekleri

Kat karşılığı sözleşmesi, ana metnin yanında birkaç önemli ekle birlikte değerlendirilmelidir. Teknik şartname, daire dağılım listesi, avan proje veya kat planları, iş programı ve teminat belgeleri bu ekler arasında yer alır. Eklerin sözleşmenin ayrılmaz parçası olduğunun açıkça yazılması ve her sayfasının taraflarca imzalanması, ileride yaşanabilecek yorum farklılıklarını önler.

Meridyen Emlak ile güvenli sözleşme

Meridyen Emlak olarak kat karşılığı sürecinde arsa sahiplerinin ticari beklentilerini netleştiriyor, sözleşmenin deneyimli bir avukat tarafından hazırlanmasını öneriyor ve müzakerelerde destek veriyoruz.