Tarım Arazisi Alırken Yapılaşma ve Bölünme Kuralları
Şehirden uzaklaşıp doğayla iç içe bir yaşam kurma isteği, son yıllarda tarım arazilerine olan ilgiyi artırdı. Ancak tarım arazileri, imarlı arsalardan çok farklı kurallara tabidir. Bu kurallar bilinmeden yapılan alımlar, üzerine ev yapılamayan ya da bölünemeyen bir araziye sahip olmakla sonuçlanabilir.
Tarım arazileri neden korunur?
Türkiye'de tarım arazileri, gıda güvenliği ve toprağın korunması amacıyla özel düzenlemelerle korunur. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin amacı dışında kullanılmasını ve küçük parçalara bölünmesini sınırlar. Bu nedenle bir tarlanın sahibi olmanız, onu dilediğiniz gibi kullanabileceğiniz anlamına gelmez.
Amaç dışı kullanım
Tarım arazilerinin tarım dışı amaçlarla, örneğin konut veya ticari yapı için kullanılması, ilgili kurumların iznine bağlıdır. Bu izinler belirli şartlarda ve sınırlı durumlarda verilir. İzinsiz yapılan yapılar kaçak sayılır ve yıkım ile idari para cezası gibi yaptırımlarla karşılaşabilir.
Bölünme (ifraz) kısıtlamaları
Tarım arazilerinin belirli büyüklüklerin altına bölünmesi yasaklanmıştır. Bu sınırlar arazinin niteliğine göre farklılık gösterir; örneğin dikili tarım arazileri, örtü altı tarım alanları ve mutlak tarım arazileri için farklı asgari büyüklükler öngörülür. Bu nedenle büyük bir tarlayı küçük parsellere bölerek satmak ya da almak çoğu zaman mümkün değildir.
Hisseli satışlar
Tarım arazilerinde hisseli satışlar da bölünmeyi önlemeye yönelik düzenlemelerle sınırlandırılmıştır. Belirli durumlarda hisse satışı için Tarım ve Orman Bakanlığı'nın il müdürlüğünden görüş alınması gerekebilir. Kurallar zaman içinde değişebildiği için alım öncesinde güncel durumu tapu müdürlüğünden öğrenmek gerekir.
Tarım arazisinde yapılaşma mümkün mü?
Plansız alanlarda, tarımsal faaliyetin gerektirdiği bazı yapılar, örneğin depo, ahır veya sera gibi tarımsal amaçlı yapılar, ilgili mevzuat çerçevesinde izin alınarak yapılabilir. Bunun yanında belirli büyüklüğün üzerindeki arazilerde, belirli şartlarla sınırlı konut yapımına izin veren düzenlemeler de bulunur. Ancak bu şartlar ayrıntılıdır ve her arazi için ayrıca değerlendirilmelidir.
Satın almadan önce kontrol listesi
- Tapudaki cins ve arazinin niteliği nedir?
- Arazi imar planı içinde mi, dışında mı?
- Mutlak tarım arazisi veya özel ürün arazisi sınıfında mı?
- Müstakil mi, hisseli mi?
- Yola cephesi ve su kaynağı var mı?
- Arazi üzerinde yapı varsa izinli mi?
Tarımsal yatırım olarak değerlendirme
Tarım arazisini gerçekten tarım amacıyla kullanmayı planlıyorsanız, toprağın verimliliği, sulama imkânı, iklim koşulları ve ürün deseni önem kazanır. Zeytinlik, meyve bahçesi veya sebze tarımı için uygun araziler, doğru işletildiğinde gelir getirebilir. Tarımsal destekler için ilgili kurumlara kayıt olmak da avantaj sağlar.
Su hakkı ve sulama
Tarım arazilerinin değerini belirleyen önemli unsurlardan biri su kaynağıdır. Arazide kuyu varsa, kuyunun izinli olup olmadığını öğrenin. Sulama birliği üyeliği veya kanal suyu hakkı olan araziler daha değerlidir. Yeni bir kuyu açmak için ilgili kurumdan izin alınması gerekir ve her bölgede izin verilmeyebilir.
Kaçak yapılardan uzak durun
Kırsal alanlarda satışa sunulan bazı arazilerde izinsiz yapılmış küçük evler veya konteynerler bulunabilir. Bu yapılar yasal bir hak sağlamaz ve satın alan kişi yaptırımlarla karşı karşıya kalabilir. Yapının ruhsatlı olup olmadığını mutlaka kontrol edin.
Meridyen Emlak olarak tarım arazisi alımlarında arazinin hukuki niteliğini ve yapılaşma koşullarını önceden araştırarak alıcılarımızı bilgilendiriyoruz.
