Kat Karşılığında Vergiler ve Masraflar: Arsa Sahibi Ne Öder?
Kat karşılığı anlaşmalarında arsa sahiplerinin sıkça sorduğu sorulardan biri, sürecin kendilerine bir maliyeti olup olmadığıdır. Kural olarak inşaat maliyetini müteahhit üstlenir; ancak sürecin farklı aşamalarında çeşitli harçlar, ücretler ve vergiler doğabilir. Bu kalemlerin kime ait olduğu sözleşmede açıkça belirlenmelidir. Vergi konuları teknik ve değişken olduğu için her somut durumda bir mali müşavirden görüş alınmalıdır.
Proje ve ruhsat masrafları
Mimari, statik, elektrik ve mekanik projelerin hazırlanması, zemin etüdü, yapı ruhsatı harçları ve belediye ücretleri genellikle müteahhit tarafından karşılanır. Ancak bu durum sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Yapı denetim ücreti
Yapı denetim hizmet bedeli, mevzuat gereği yapı sahibi tarafından ödenir. Kat karşılığı anlaşmalarında bu bedelin müteahhit tarafından karşılanması kararlaştırılabilir. Sözleşmede bu konunun netleştirilmesi gerekir.
Yıkım ve hafriyat
Eski binanın yıkımı, hafriyat ve atıkların taşınması genellikle müteahhidin sorumluluğundadır. Yıkım öncesi abonelik iptalleri ve gerekli izinler de planlanmalıdır.
Tapu masrafları
Müteahhide yapılacak tapu devirleri ve sonrasında kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında tapu harçları ve döner sermaye ücretleri doğar. Bu masrafların kime ait olduğu sözleşmede belirlenmelidir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde bazı harç muafiyetleri uygulanabilir.
KDV
Kat karşılığı işlemlerinde KDV, hem müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği daireler hem de arsa sahibinin müteahhide devrettiği arsa payları açısından gündeme gelebilir. KDV'nin kimin yükümlülüğünde olduğu, arsa sahibinin ticari faaliyette bulunup bulunmadığı, dairelerin büyüklüğü ve diğer koşullara göre değişir. Bu konu karmaşık olduğu için mutlaka mali müşavir desteği alınmalıdır.
Gelir vergisi
Arsa sahibinin kat karşılığı işlemi sonucunda elde ettiği dairelerin ve bu dairelerin ileride satışının vergisel sonuçları, arsanın edinim şekline, sahiplik süresine ve diğer koşullara göre değişebilir. Satış planlarınız varsa vergi etkisini önceden değerlendirin.
Abonelik ve iskân masrafları
Yeni binanın elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları, iskân harçları ve abonelik masraflarının kime ait olduğu sözleşmede belirtilmelidir. Uygulamada bu masrafların bir kısmı müteahhitte, abonelik açılış bedelleri ise daire sahiplerinde olabilir.
Emlak vergisi
İnşaat süresince arsa için emlak vergisi ödenmeye devam eder. Yeni bina tamamlandıktan sonra her bağımsız bölüm için emlak vergisi, ilgili malik tarafından ödenir.
DASK ve sigorta
Yeni dairelerin zorunlu deprem sigortası, daire sahipleri tarafından yaptırılır. İnşaat süresince yapı sigortası ise genellikle müteahhidin sorumluluğundadır.
Kira yardımı ve taşınma
İnşaat süresince başka bir yerde yaşama maliyeti, arsa sahibi için önemli bir giderdir. Müteahhidin kira yardımı yapıp yapmayacağı, sözleşmenin önemli müzakere konularından biridir.
Masraf tablosu hazırlayın
Sözleşme imzalanmadan önce tüm masraf kalemlerini ve kime ait olduklarını gösteren bir tablo hazırlamak, sonradan yaşanacak sürprizleri önler.
Masrafların nakit akışına etkisi
Bazı masraflar sürecin başında, bazıları ise teslim aşamasında ortaya çıkar. Arsa sahiplerinin bu masrafların zamanlamasını bilmesi, nakit planlamasını kolaylaştırır. Örneğin tapu işlemleri, abonelik açılışları ve taşınma giderleri teslim döneminde yoğunlaşır. Bu dönem için önceden bütçe ayırmak, yeni dairelere geçişi rahatlatır.
Meridyen Emlak ile şeffaf süreç
Meridyen Emlak olarak kat karşılığı sürecinde arsa sahiplerinin masraf kalemlerini önceden görmesine yardımcı oluyor, vergi konularında mali müşavirlerle çalışılmasını öneriyoruz.
