Kentsel Dönüşüm ve Kat Karşılığı: Riskli Binalarda Süreç Nasıl İşler?
Bursa'nın birçok mahallesinde, onlarca yıl önce yapılmış ve güncel deprem yönetmeliklerini karşılamayan binalar bulunuyor. Kentsel dönüşüm, bu riskli binaların yıkılıp yerine güvenli yeni binalar yapılmasını sağlayan yasal bir süreçtir. Pek çok dönüşüm projesi, kat karşılığı modeliyle hayata geçirilir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat zaman içinde değişebildiği için güncel kurallar ilgili kurumlardan ve uzmanlardan teyit edilmelidir.
Riskli yapı tespiti
Kentsel dönüşüm süreci, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır. Kat maliklerinden biri bile tespit başvurusu yapabilir. Tespit sonucunda bina riskli bulunursa, rapor ilgili müdürlüğe iletilir ve tapuya riskli yapı şerhi işlenir.
Riskli yapı kararına itiraz
Malikler, riskli yapı tespitine belirli süreler içinde itiraz edebilir. İtirazlar, teknik heyetler tarafından değerlendirilir.
Kat malikleri kararı
Riskli yapı tespitinden sonra, binanın yeniden yapımı için kat maliklerinin kanunda belirlenen nitelikli çoğunlukla karar alması gerekir. Bu kararla; yeni projenin yapılması, müteahhit seçimi ve paylaşım esasları belirlenir. Karara katılmayan maliklerin payları için kanunda özel düzenlemeler bulunur. Bu süreç teknik olduğu için hukuki destek alınması önemlidir.
Tahliye ve yıkım
Riskli yapı kararından sonra binanın belirli süreler içinde tahliye edilmesi ve yıktırılması gerekir. Malikler yıkımı kendileri yaptırmazsa, idare tarafından yıkım gerçekleştirilebilir.
Kira yardımı ve destekler
Riskli yapılarda oturan malikler ve kiracılar, belirli şartlarla devlet tarafından sağlanan kira yardımından yararlanabilir. Ayrıca dönüşüm projeleri için kredi faiz desteği gibi teşvikler bulunabilir. Destek şartları ve tutarları zaman içinde değiştiği için güncel bilgi ilgili kurumlardan alınmalıdır.
Vergi ve harç muafiyetleri
Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde bazı vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanabilir. Bu muafiyetler, dönüşüm maliyetlerini önemli ölçüde azaltabilir.
Müteahhit seçimi
Dönüşüm projelerinde müteahhit seçimi, normal kat karşılığı anlaşmalarında olduğu gibi kritik önemdedir. Kat malikleri, birden fazla müteahhitten teklif alarak güvenilirlik, kalite ve paylaşım şartlarını karşılaştırmalıdır.
İmar hakları
Bazı dönüşüm projelerinde mevcut imar durumu, eski binadakinden daha az veya daha fazla inşaat alanına izin verebilir. Yeni binada her malike düşecek dairenin büyüklüğü, bu imar haklarına bağlıdır. Eski binanın kaçak katları varsa, yeni projede bu katların karşılığı alınamayabilir.
Komşularla iletişim
Dönüşüm süreçlerinde en sık yaşanan sorun, kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklardır. Erken aşamada şeffaf bilgilendirme, ortak toplantılar ve profesyonel destek, uzlaşmayı kolaylaştırır.
Bursa'da kentsel dönüşüm uygulamaları
Bursa'da deprem riski ve eskiyen yapı stoku nedeniyle kentsel dönüşüm, son yıllarda giderek daha fazla gündeme geliyor. Osmangazi ve Yıldırım'ın eski mahallelerinde, Nilüfer'in ilk yapılaşma bölgelerinde ve şehir merkezine yakın alanlarda birçok bina dönüşüm sürecine giriyor. Bazı dönüşümler tek bina ölçeğinde kat karşılığı modeliyle yürütülürken, bazıları belediye ve ilgili kurumların öncülüğündeki alan bazlı projelerle gerçekleştiriliyor. Malikler, kendi binalarının hangi kapsamda değerlendirilebileceğini ve hangi desteklerden yararlanabileceğini belediyenin kentsel dönüşüm birimlerinden ve ilgili il müdürlüğünden öğrenebilir. Erken bilgi almak, sürecin daha planlı ilerlemesini sağlar.
Meridyen Emlak ile dönüşüm süreci
Meridyen Emlak olarak Bursa'da kentsel dönüşüm sürecindeki binaların maliklerine, kat karşılığı modelinin değerlendirilmesi, müteahhit tekliflerinin toplanması ve maliklerin bilgilendirilmesi konularında destek veriyoruz.
